京都の相続登記(不動産の名義変更)なら初回相談無料の京都相続・後見サポートへ

京都市下京区烏丸五条にて相続登記にからむ遺産分割協議書作成、相続関係図、戸籍取得をサポート

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相続登記(不動産の名義変更)

京都の相続登記は、京都相続・後見サポートの司法書士にお任せ!

お亡くなりになられた方が不動産を所有していた場合、その名義は、相続人が法務局(登記所)に登記申請手続きをしない限り、自動的に変更されることはありません。

その登記申請を代理して行う専門家が、司法書士となります。

こんな時は司法書士にお任せ

京都相続・後見サポートの特徴

当サイト運営者は、司法書士として、京都で20年以上の経験と実績があり、特に相続手続きに力を入れてきましたので、安心してお任せ下さい。

実際に多くの方に利用頂いています。(相続登記ご依頼者の声

土曜・日曜・祝日・祭日・早朝でも、予約をいただければ、無料相談から承ります。

京都相続・後見サポートの3つの特徴

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相続登記(相続による不動産の名義変更)には、複雑な法律知識や権利関係、戸籍等多くの書類の手配、遺産分割協議書や相続関係説明図等の書類作成、専門的な登記申請手続きが必要となります。

一般の方には難しい手続きですが、京都で長年、相続登記にかかわってきた司法書士が、直接、お話をうかがいながら手続きを進めていきますので、迅速で、間違いのない相続登記が定額で実現できます。

ただし、以下の場合には、追加料金が発生するかもしれませんが、その際は、十分ご説明のうえ、手続きを進めていきますので、安心してご依頼ください。

追加料金が発生するかもしれない場合

 1.相続人間で争いがある場合
 2.登記物件に、他の法務局管轄のものがあったり、京都近郊以外の場合
 3.登記申請が、2申請以上必要な場合
     例1)土地は所有権の一部を移転し、建物は全部移転するような場合
     例2)物件毎に取得者が異なる場合
 4.数次相続の場合や兄弟姉妹、甥姪が相続人となる場合
 5.不動産以外の財産を相続財産に含める遺産分割協議書を作成する場合
 6.依頼案件につき、当事務所が一般的な家庭での相続案件を超えると判断した場合
     例1)物件の固定資産税評価額の合計が5千万円を超える場合
     例2)相続登記物件の個数が4を超える場合
     例3)相続人が三名(親・子2名を想定)又は三世帯以上の場合
     例4)相続物件が事業用物件の場合
     例5)弊所戸籍請求役所が3を超える場合
     例6)換価分割、代償分割等通常の遺産分割より税金など考慮すべき点が多い
        と判断した場合     

(注)登録免許税や戸籍・切手等実費、遠方出張費は定額料金に含まれておりません。

相続登記が必要な場合とは

相続不動産を売却したい場合

相続登記が必要な場合として、まず、被相続人(お亡くなりになられた方)名義の不動産を売却する場合には、必ず、前提として相続登記が必要となります。

通常、遺産分割協議等でその不動産を取得することとなった相続人名義に相続登記をした後に、その相続人が売主となって、不動産会社と媒介契約を結び、買主を探すことになります。

まれに、相続登記が未了の段階で、相続人代表が媒介契約や売買契約を結ぶような事例が見受けられますが、危険なこと(債務不履行責任を負ったり、手付倍返しとなるリスク)ですので、おやめになるのが賢明です。

相続登記は、必ず自分の思い通りになるとは限りません。戸籍調査で前妻との間の子が出てくることもありますし、そもそも自分が取得する訳でもない名義変更には、非協力的な方もいます。

相続不動産を担保に、借り入れをする(住宅ローンを組む)場合

例えば、被相続人名義の土地に、相続人が建物を新築するような場合です。

この際、住宅ローンを借り入れる方が多いかと思われますが、相続登記をしていない物件には、銀行はお金を貸してくれません。

住宅ローンの融資条件として、建物とその底地に第一順位の抵当権を設定する銀行がほとんどだからです。

被相続人名義のままでは、実務上、抵当権設定登記ができないため、その前提として相続登記が必要となる訳です。

将来、自分のものにならなくなるリスクを防ぐ場合

相続登記は、「いつまでに必ずしなければならない」という、しばりは無いのですが、放っておくと、自分名義にできないことがあるので、そのリスクを回避するために、遺産分割協議で合意できそうであれば、その時点で、相続登記まで済ませておくことをお勧めしています。

遺産分割協議は、利害の対立する相続人が集まって、合意し、さらに、「自署・実印押印・印鑑証明書添付」が必要ですので、もらいやすいうちにもらっておきましょう。

自分名義にできない場合や相続登記完了に相当の時間を要する例として、相続登記実務では、以下のような事例が多く見受けらるので、ご注意ください。

1. 相続時点では、口約束で合意できていたが、遺産分割協議書を作成していなかった。
 2.上記1の事例で、合意した相続人が死亡し、2次相続が発生。
 3.上記2の事例で、亡相続人の相続人と対立。
 4.遺産分割協議書は作成したが、不備がある。(印鑑証明書添付なし・実印押印不鮮明など)
 5.戸籍調査で、隠し子が出現。
 6.相続人の中に非協力者や行方不明者がいる。

相続登記に必要な書類

遺言書が無い場合(ほとんどがこちら)

法定相続(法律で決められた持分で相続するというもの)で登記する場合や、相続人が一人である場合を除き、原則として、遺産分割協議が必要となります。

1.被相続人の出生から死亡までの全戸籍・除籍・原戸籍(全て謄本)
 2.被相続人の住民票の除票(本籍地・前住所記載あり)・戸籍の附票
 3.相続人全員の婚姻以後現在までの戸籍・除籍・原戸籍
 4.新たに不動産の名義人になる相続人の住民票(6.で代替可)
 5.相続する不動産の固定資産税の評価証明書(現行年度のもの)
 6.相続人全員の印鑑証明書
 7.不動産の登記事項証明書
 8.権利証(又は登記識別情報)・不在籍不在住証明・上申書・戸籍廃棄済証明(必要に応じ)
 9.遺産分割協議書(当事務所にて作成)
10.相続関係説明図

遺言書が有る場合

相続人が特定不動産を相続する場合(遺言執行者不要のケース)

遺言書にて、相続人に「相続させる」旨の記載がある場合、その相続人が単独で相続登記をすることができ、登録免許税は固定資産税評価額に1000分の4を乗じた金額になります。

遺言書が有る場合というのも、有効な遺言書であることが前提です。

特に自筆証書遺言の場合、不備が多く、せっかく作ったのに、残念ながら登記で使うことができず、遺産分割協議書の作成をしなければならない場合が多々あります。

当サイトにおいても、公正証書遺言や自筆証書遺言の作成をサポートしていますので、これから遺言書を作ろうと考えられている方は、ご相談ください。
 (詳しくは、公正証書遺言書作成、自筆証書遺言書作成)

1.遺言書
 2.被相続人の住民票の除票(本籍地・前住所記載あり)又は戸籍の附票
 3.被相続人の死亡の記載のある戸籍謄本(又は除籍謄本)
 4.新たに不動産の名義人になる相続人の住民票(又は印鑑証明書)
 5.新たに不動産の名義人になる相続人の戸籍謄本(被相続人死亡後発行のもの)
 6.相続する不動産の固定資産税の評価証明書(現行年度のもの)
 7.不動産の登記事項証明書
 8.遺言書検認済証明書(自筆証書遺言の場合)
 9.相続関係説明図

不動産を遺贈(包括・特定)する場合

遺言書にて、「遺贈する」旨の記載がある場合、その相続人単独で相続登記をすることができず、遺言執行者がいる場合には遺言執行者が、遺言執行者がいない場合には相続人全員が登記義務者となって、遺贈を受けた相続人との共同で相続登記を申請することになります。これは、包括遺贈であっても特定遺贈であっても変わりません。
 その際の登録免許税は、受遺者が相続人であっても、固定資産税評価額に1000分の20を乗じた金額になりますので、遺言する際には注意が必要です。

1.遺言書(自筆証書遺言の場合、検認済証明書付)
 2.被相続人の住民票の除票(本籍地・前住所記載あり)又は戸籍の附票
 3.被相続人の死亡の記載のある戸籍謄本(又は除籍謄本)
 4.新たに不動産の名義人になる相続人の住民票(又は印鑑証明書)
 5.権利証(又は登記識別情報)
 6.相続人の戸籍謄本(被相続人死亡後発行のもの)
 7.遺言執行者(又は相続人全員)の印鑑証明書
 8.遺言執行者の資格証明(遺言書・指定書・審判書謄本等)
 9.相続する不動産の固定資産税の評価証明書(現行年度のもの)
10.不動産の登記事項証明書図

遺産分割調停(遺言書無く、遺産分割協議が整わない)による場合

対立してしまい、もはや相続人達が集まって遺産分割協議ができないような場合には、家庭裁判所の調停等(審判・裁判)を利用することになります。

1.調停調書謄本(確定証明書不要)
 2.被相続人の住民票の除票(調停調書の記載次第で必要)
 3.被相続人の死亡の記載のある戸籍謄本又は除籍謄本(調停調書の記載次第で必要)
 4.新たに不動産の名義人になる相続人の住民票
 5.相続する不動産の固定資産税の評価証明書(現行年度のもの)

 

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